Contraloría detectó casi dos mil construcciones sin permiso de edificación en zonas rurales de Valdivia

Una serie de irregularidades constató la Contraloría Regional de Los Ríos a las autorizaciones otorgadas por la Dirección de Obras (DOM) de la Municipalidad de Valdivia, detectándose 1.861 predios que presentan construcciones en la zona rural sin el permiso de edificación, entre otras materias ligadas al control interno de la repartición.

Todo esto se dio a conocer al informe –al cual tuvo acceso RioenLinea– emitido por el ente contralor sobre las auditorías realizadas a dicha unidad municipal, en el cual se fiscalizaron los permisos de edificación, subdivisiones, loteos prediales y recepciones de dichos permisos en un período comprendido entre el 1 de enero de 2020 y 31 de marzo de 2023 en los sectores rurales de la capital regional.

Todas estas acciones con el fin de verificar el cumplimiento de las normativas que rigen esta materia, comprobando también las acciones que la entidad auditada debe adoptar ante estos planteamientos.

En esa línea, el informe del ente contralor establece que “del levantamiento realizado se constató que de los 2.488 predios que presentan construcciones en el área rural, 1.861 carecen del respectivo permiso de edificación, lo que equivale a un 75%”, lo que incumple con lo estipulado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).

A lo anterior, el informe de Contraloría añade que “ahora bien, a mayor abundamiento, cabe señalar que, entre las propiedades con construcciones irregulares, aludidas precedentemente, se pudieron identificar 28 terrenos emplazados fuera del límite urbano comunal, con edificaciones de características externas distintas a las residenciales, correspondientes a destinos del tipo industrial, equipamiento y turismo”.

A raíz de esto, el municipio tendrá que establecer un plan de trabajo tipo cronograma o carta Gantt, en el que se describan las actividades, plazos y documentos de respaldos que incluya, al menos, la fiscalización a los 1.861 sitios en los que se constató la falta de un permiso de edificación, para lo cual no se podrá extender más allá de seis meses y cuyo plazo para ser informado se tiene que dar en los próximos 60 días hábiles desde la notificación de lo establecido por Contraloría.

Pero esto no fue lo único constatado por el ente contralor, puesto que también se determinó que en el área rural de Valdivia “se han producido divisiones interiores de predios que tienen como origen un contrato de cesión de derechos, generándose lotes de menor cabida, dando lugar a la construcción de viviendas y la conformación de nuevas poblaciones, al margen de la LGUC y del instrumento de planificación territorial vigente”.

En este ámbito, lo consignado permitió detectar “la existencia de dos o más construcciones, sin que conste, por una parte que posean las autorizaciones de los servicios públicos correspondientes, para subdividir y urbanizar terrenos rurales, ni que sus construcciones cuenten con los permisos de edificación”, por lo que la casa edilicia deberá emitir un informe, junto a la Secretaría Regional Ministerial (SEREMI) de Vivienda, en el que se detalle la posibilidad de regularización de cada uno de estos sectores, escrito que también debe incluir las medidas a adoptar en cada caso y que debe presentarse en un plazo de 60 días hábiles.

Así también se constató algunas irregularidades en el otorgamiento de autorizaciones por parte de la DOM, en él se detectó 3 casos en los cuales la repartición otorgó permisos de edificación sin que consten la existencia de proyectos de agua potable y alcantarillado, aprobados por la autoridad respectiva. Precisamente, el informe detalla que el primer permiso se entregó el 6 de enero del 2020 y el otro el 29 del mismo mes y año, ambos sin contar con la aprobación de proyecto de aguas servidas. En tanto, el último permiso se otorgó el 26 de agosto del 2022, esta vez por no contar con el visto bueno al proyecto de agua potable y aguas servidas.

Dicho departamento municipal también validó el otorgamiento del permiso de edificación en abril del 2022 a una edificación de “Local Comercial y Área de Exposición” con destino del tipo equipamiento en el sector rural de Quitacalzón, esto sin exigir el respectivo informe favorable de construcción (IFC) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) y del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG).

Por último, en visitas a terreno se comprobó que 3 construcciones del tipo vivienda se encontraban habitadas sin contar con la recepción definitiva por parte de la DOM, lo que vulnera aquella figura normativa de la LGUC que prohíbe que estos inmuebles sean habitados antes de su recepción definitiva parcial o total.

Asimismo, el municipio “no ha adoptado las acciones necesarias tendientes a implementar la ‘Oficina de Archivos y Catastro’”, lo cual incumple con la exigencia presente en la Ley 18.695 en la que se le asigna a la DOM la responsabilidad de “confeccionar y mantener actualizado el catastro de las obras de urbanización y edificación realizadas en la comuna”, motivo por el cual la entidad edilicia tendrá que informar sobre el estado de avance de la implementación de esta dependencia en un plazo de 60 días hábiles.

• Debilidades de control interno en la Dirección de Obras Municipales de Valdivia

En tanto, Contraloría también detectó debilidades generales de control interno al interior de la unidad municipal, dado que “se advirtió que la entidad auditada carece de un procedimiento y/o lineamiento formal que regule la materia asociada a la gestión de pagos por derechos municipales de los permisos de edificación y autorizaciones entregados por la DOM”.

Esto último se aparta de lo estipulado en las normas de control internos aprobadas por la Contraloría General de la República que establecen que las estructuras de control interno y todas las transacciones y hechos significativas “deben estar claramente documentados y la documentación debe estar disponible para su verificación y que una institución debe tener pruebas escritas de su estructura de control interno”.

Al revisar las conciliaciones bancarias, el ente contralor constató que, si bien están firmadas por la encargada de su confección, “no incluyen la firma o timbre que evidencia su aprobación por parte de la respectiva jefatura”, incumpliéndose con la norma que obliga a los directivos a vigilar continuamente las operaciones y adoptar medidas ante cualquier evidencia de irregularidad o de actuación contraria a los principios de economía eficiencia y eficacia.

Con estos antecedentes, el informe establece que “se constató que esa entidad (DOM) carece de procedimientos eficaces de control y de supervisión que permitan garantizar el debido cumplimiento de las disposiciones contenidos en la nombrada LGUC y su ordenanza, toda vez que se detectaron observaciones relativas a los siguientes aspectos: no considerar en el cálculo del permiso el espacio público adyacente, uso de un avalúo fiscal de un semestre distinto al de ingreso de solicitud, errores en el uso de tablas de costos, emisión de permisos sin el previo pago de los giros respectivos, carencia del recargo del 50% del valor de los derechos municipales cuando la obra fuese construida antes de la emisión del respectivo permiso, entre otras falencias”.

Esto también se advierte en otro ámbito, puesto que Contraloría comprobó que “la DOM de Valdivia no cuenta con un plan municipal de fiscalización, orientado a pesquisar construcciones materializadas sin los permisos correspondientes, conformación de loteos y/o subdivisiones al margen de las normas legales y reglamentarias sobre urbanismo y construcción”.

Para el órgano contralor, la carencia de dicho plan “expone a esa entidad edilicia al riesgo de no efectuar las acciones correctivas que en derecho procedan frente a la inobservancia de las normas legales respecto de lotes y subdivisión de terrenos y construcciones irregulares y, por consiguiente, un eventual detrimento del patrimonio municipal”, instruyendo a la casa edilicia establecer un plan de trabajo tipo cronograma o carta Gantt que describa las actividades, plazos y documentos de respaldos, incluyendo al menos la fiscalización a los 1.861 sitios sin permiso de edificación, el cual deberá ser remitido a la Contraloría Regional en un plazo de 60 días hábiles.

Por otro lado, Contraloría detectó que al practicar el Balance de Comprobación y de Saldos aportados por el municipio “la entidad mantenía un total de $18.053.514, por concepto de deudores por permisos de urbanización y construcción, sin que aportara el detalle de contribuyentes que componen dicha cuantía”.

RioenLinea se contactó con el municipio de Valdivia para obtener un pronunciamiento ante lo constatado por Contraloría, desde donde emitieron un escrito en el que plantean que las deficiencias expuestas por el ente contralor “no hacen más que confirmar la situación que ya había advertido la actual administración municipal, en cuanto a detectar la existencia de construcciones irregulares en el suelo rural. Para lo cual se desarrollaron desde un inicio acciones para hacerse cargo de este tipo de hechos, como las paralizaciones y demoliciones decretadas por la Alcaldesa Carla Amtmann, involucrando sectores de la costa y salida sur de Valdivia”.

La respuesta entregada por la casa edilicia menciona que “cabe indicar que esta no es una realidad ajena para los diferentes territorios del país, lo que se demuestra en el interés del Ministerio de Agricultura y en las diversas iniciativas legislativas en tramitación que buscan dar solución a este problema”, haciendo énfasis en las propuestas entregadas por el municipio valdiviano que propicien instancias de discusión para “atender desde las diferentes instituciones, públicas y privadas, el desarrollo urbano en el suelo rural”.

Por último, el municipio recalca que con la información aportada por Contraloría podrán fortalecer las acciones de fiscalización en esta materia, confirmando que irán implementando cada una de las medidas instruidas por el órgano contralor.